09/05/2014
L’acquisto dell’abitazione con i vari stadi dell’operazione
Abbiamo già detto che d’ora in poi nei nostri “pezzi” fisseremo in sintesi i punti fondamentali dei vari istituti immobiliari. Qui parliamo dell’ acquisto dell’ abitazione con i vari stadi dell’ operazione.
Di solito si comincia dal cosiddetto “ compromesso” ( così viene chiamato in gergo commerciale) in termini più precisi si parla di “ contratto preliminare” che è il contratto con il quale il venditore e il compratore di un immobile convengono di stipulare un contratto definitivo ( il “rogito notarile”).
Questo documento ha la caratteristica di fissare in anticipo i termini dell’affare e contemporaneamente dar tempo alle parti di svolgere nel frattempo alcune attività: il venditore deve traslocare, il compratore deve ottenere un mutuo, deve vendere un altro appartamento, organizzare a sua volta un trasloco.
E’ importante fissare nel preliminare alcuni elementi essenziali: le parti contraenti, l’immobile oggetto della vendita, il prezzo; e qualunque altro elemento accessorio: la data del contratto definitivo, il prezzo e la scadenza delle rate, oneri vari, ecc.
E’ opportuno, prima di stipula il preliminare, accertare vari aspetti riguardanti le persone e l’immobile: che il venditore non sia un fallito o un commerciante a rischio fallimento, non sia minorenne, se in comunione i separazione dei beni, ecc. Per ciò che riguarda l’immobile, prendere visione del rogito o della successione di provenienza dell’immobile in capo al venditore, i dati catastali, la conformità delle planimetrie catastali allo stato di fatto dell’immobile, il regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali, le licenze edilizie di costruzione, il certificato di abitabilità, la presenza di condoni edilizi; l’attestato di prestazione energetica.
Infine al momento della firma del preliminare, la prassi impone di versare una somma ( di solito il 10/15% del prezzo) a titolo di caparra confirmatoria, concordando che il saldo venga effettuato alla firma del rogito notarile. E’ importante precisare i versamenti, non solo nel loro ammontare, ma anche nelle loro modalità ( assegno bancario, circolare, contanti, ecc.) perché la loro mancata indicazione è fonte di gravi sanzioni; ricordiamo tra l’altro che i pagamenti in contanti sono ammessi solo per cifre inferiori ai 1000 Euro.
C’è poi una novità importante, che al momento del rogito il saldo non viene più versato direttamente al venditore; la legge di stabilità ( art. 1 commi 63 e seguenti) ha introdotto il principio per cui il prezzo pagato verrà depositato nelle mani del notaio che lo trasmetterà al venditore solo allorchè il contratto sia stato sottoposto alla prevista pubblicità nei Registri Immobiliari. Per l’entrata in vigore di tale principio occorrerà ottenere l’emanazione di un Decreto attuativo da emanarsi entro il 30 aprile 2014.
Infine una notazione fiscale: fino al 31/12/2013 non poteva essere acquistata come prima casa un’abitazione con caratteristiche “ di lusso” elencate in un apposito Decreto Ministeriale del 1969. Dal 1° gennaio 2014 non si bada più a queste complicate caratteristiche, escludendo l’esenzione solo agli immobili classificati nelle categorie A/1 ( abitazioni signorili) A/8 (ville) A/9 (castelli) senza badare alle loro caratteristiche costruttive.
Infine ricordiamo che l’aliquota 1a casa dell’imposta di registro è stata abbassata al 2% ( con un minimo di 1000 Euro); le imposte ipotecarie e catastali sono limitate a 50 euro ciascuna; non si versano più l’imposta di bollo e i tributi speciali, finora complessivamente 320 euro.